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在山东省东南部的黄海附近,有一座人口过千万、历史文化悠久的城市——临沂。是“三贤之乡”,东夷文化的发祥地,拥有中国著名集贸城、中国物流之都、中国书法名城、中国温泉城、中国美食之都等诸多美称。

最流行的标签是“南有义乌,北有临沂”,寥寥数语勾勒出临沂商贸物流业的发展格局。在这里,“想不出来就什么都不能买。”商贸物流业的发展不仅给城市注入了勃勃生机,也为其他产业的发展提供了源源不断的活水。

作为城市景观的底层基因,临沂房地产市场在过去的十年中逐渐成熟,“美好生活”逐渐成为现实。碧桂园头部房企入驻,为城市带来更多宜居产品,带动整个市场向现代化演进。“品质生活时代”悄然而至。

自去年市场调整潮以来,临沂楼市一直保持着难得的韧性和活力。得益于当地政府温和积极的政策支持,国庆期间当地多个房地产项目实现热销,购房者入市心态有所恢复但不乏理性。房企对后续政策支持和市场走势也抱有期待和信心。

行业研究机构表示,在全国286个城市中,临沂等城市前景较好,主要是人口多,经济发展好,产业转型成功。他们的内生购房需求、流动人口等潜在置业需求,将为楼市发展提供稳定支撑。

文化和活力之城

臧伟舒哀高泰,昨夜几朵桃花开。据《益州志》记载,益州治后东北有叶萍亭…初晓在上午,黎明刚刚打开,这是一个赏心悦目。旖旎的风光,让明代诗人有了“春来蓬莱绕城”的感慨。

上面提到的“叶萍小纪”一词描述了古代临猗的一个角落景象。历经时代的沧桑,曾经的“益州八景”有些已经不复存在,苍山、叶萍小溪、神风雪景都成了文献中的回忆。然而,在丰厚的历史积淀下,临沂这座城市展现出了新的活力。

从春秋时期祁阳建城,秦时属琅琊郡,到90年代国务院批准设立地级市,3000年来临沂不断脱胎换骨,一代又一代杰出人物在这里诞生。其中既有影响了中国历史进程的思想家、政治家、军事家,也有领军文人和工匠。

宗曾子、智胜诸葛亮、羲之、书法家颜真卿都出生或生活在这里。孔子七十二贤人中有十三位在临沂长大,《孙子兵法》、《孙膑兵法》竹简也在临沂出土。丰富的文化遗产在今天的临沂依然可见,一批文化艺术中心构成了当代临沂人的精神图谱。

穿越历史的长河,改革开放以来,临沂也抓住了时代的机遇。2000年基本实现与全国同步小康。两年来,逐步实现了“由大到强、由美到富、由新到精”的转变。全市经济运行稳中有进,质量有所提升。各大传统和新兴产业也各显神通,稳步发展。

中国商贸城是临沂经济最醒目的标签。资料显示,临沂商城核心区面积31平方公里,有专业批发市场123个,经营户10.2万户。产品覆盖27大类6万个品种,辐射全国30多个省、市、自治区,出口120多个国家和地区,日客流量30万人次。

其实早在春秋战国时期,临沂就出现了商品批发等早期贸易行为;到清末民初,临沂城商业贸易繁荣,各地商人络绎不绝,城内有银行百余家。改革开放以来,临沂出现了小摊、大棚、专业批发市场、现代商贸物流城、国际商城等五代市场,并逐渐演变成今天蓬勃发展的现代商贸格局。

市场的繁荣带动了当地物流业的发展。目前,临沂已有23个物流园区,配载线2000多条,覆盖所有县级以上城市,通达全国几乎所有港口和口岸。日均发货20万吨以上,成本比全国平均水平低20% ~ 30%。被中国交通运输协会授予“物流之都”称号。

在很多当地人看来,上述支柱产业的发展赋予临沂两大核心特征:韧性和活力。即使在经济周期调整时,临沂仍能保持发展弹性。在产业和人口的支持下,受各种危机事件的影响较小,地方政府的应对措施也越来越灵活。

品牌房企争相入驻

近十年来,临沂实现了经济转型和突破,房地产市场逐步发展成熟。不仅房价、地价随着城市的发展而上涨,许多名牌房企也争相入驻,见证着城市的复兴与升级。

据当地房产人士透露,早在2007年,临沂老城区的一个沿江项目开盘,均价仅3000多元,是城市的核心地段。2008年市场因经济危机出现小幅波动,2009年逐渐回暖,但大部分时间不温不火。从13年到16年,房价一直在几千元的位置。

随着碧桂园、万科、中南置地等品牌房企的到来,临沂本地市场开始发生变化。

在市场特别火爆的2017年,碧桂园率先进入临沂,此后逐渐加大投入。2018年,碧桂园在鲁南成立。当时的区域包括临沂、枣庄、日照三个地级市。地区总部设在临沂。现在经过战略调整,区域包括临沂、潍坊、日照、枣庄四个城市。

谈及为何将区域总部设在临沂,碧桂园鲁南大区副总裁徐新辉表示,临沂地理位置好,地处华东、鲁东南、黄海西岸和长三角经济圈、环渤海经济圈的结合部。它具有滨水特色,也是现代商业和物流中心,被誉为著名的商业城市和物流之都。

另外,临沂土地面积大,人口基数大,GDP山东前五,营商环境好。同时有着深厚的历史背景。基于这种考虑,碧桂园将鲁南区域总部放在了临沂。

随着碧桂园等品牌房企的入驻,临沂房地产市场也加速进入上行通道。根据柯睿的数据,2017年以来,临沂地价逐年上涨,到2020年,住宅用地成交楼面均价比2017年翻了一番。2020年是历年来宅基地交易的最高峰,城三区共有68宗宅基地交易,共计311万平方米。

由政府规划开发的北城新区格外引人注目。“两限一竞”新规出台后,碧桂园以总价24.54亿元和7.5亿元竞得北城一期宅地。本土房企和富锋联合以14.59亿元和4.6亿元配套费拿下北城二期宅地;中南溢价54%,2.6亿元,配套费拿下北城二期宅地,折合楼面价10162元/平方米。

与此同时,当地新房市场量价齐升。据临沂统计局数据显示,2021年上半年,临沂核心板块二手房成交价格突破2万元/平方米,拥有优质学区、配套成熟的北部新城一期二手房成交价格快速上涨,部分小区甚至达到2.04万元/平方米。

碧桂园拿下的上述地块,就是云顶项目现在所在的位置。徐新辉说,云顶项目位于临沂北部城市核心,项目两侧是主干道,附近有很多商业综合体,离市政府和公园都很近。可以说是临沂的核心地块。

此后,碧桂园陆续开发多个项目,2018年至今共收购11个项目。根据临沂的销售指标,碧桂园在当地市场一直排名第一,直到去年市场高峰期。其中,云顶项目一开盘就热销,不仅获得了业界和购房者的认可,也培养了一大批管理者。

回顾过去五年,自从碧桂园扎根临沂以来,越来越多的房企来到这里,看好临沂的发展。徐新辉说,临沂是一个比较开放的城市,城市规划具有前瞻性。沂河两岸不亚于杭州的钱塘江。当地人民心地善良,商人众多,城市充满活力,吸纳周边县城人口的能力很强。进入临沂碧桂园,享受当地的营商环境红利,以及城市发展的包容与活力,可以说是恰到好处。

与城市共生共荣

不容忽视的是,2021年下半年以来,房地产市场进入新一轮调整周期,多个热点城市楼市温度下降,临沂市场也进入理性发展阶段。中国指数研究院数据显示,2022年1-8月,临沂TOP10房企销售金额合计192.3亿元,同比减少。

在碧桂园路南区域云顶项目总经理戴福川看来,整个房地产市场环境对临沂有一定影响,但没有其他城市那么大。项目的月成交量还是比较稳定的,国庆期间的销售也比较亮眼。企业也会和政府沟通,导致一些积极政策的出台,整个市场在政府的掌控下相对稳定。

临沂出台《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》,包括个人首次购买新建商品住房、人才住房政策、公积金贷款额度调整等措施。

此外,当地政府还组织了2022年秋季房地产交易会,鼓励参展商开展购房让利、送礼等活动。凡在展会购房并在规定时间内网签的,将获得官方补贴5万元,以及开发商在自身优惠范围内进一步优惠5万元;房产证补贴80%的契税。

戴川认为,临沂虽然人口基数比较大,但城市化进程目前只有50%左右,与二线城市还有差距。所以人口红利还是有的,改善和刚需都很充裕。从客户群体来看,从事批发、物流业务的本地人很多,来这里投资创业的人也很多,构成了市场上主要的改善型客户群体。

随着伊河新区规划建设的实施,当地医疗、教育、交通等基础设施日趋完善。政府接受企业和民众的“向上管理”,逐步完善“口袋公园”等居住环境建设,对购房者,尤其是追求居住条件改善的“多子女家庭”具有巨大吸引力。

从根本上说,房地产是一个城市面貌的基础。房企的发展得益于城市产业、人口、政策的红利,反过来又有助于城市人居环境的升级,可谓共生共荣。

比如临沂的商贸物流业发达,很多货物都转移到这里来降低成本。南来北往的人很多,城市的活力很足,为企业投资土地、打造产品提供了支持和方向。碧桂园在临沂拿地时,会考虑到行业相关人群的特点,打造刚需或改善型产品。

作为全国头部房企,碧桂园的交易能力和产品打造能力也助推了当地房地产市场的升级。比如每月一次的“业主大会”、企业微信“蜂巢行动”、工程质量第三方检测、项目产品力打造等,都有助于当地美好人居的实现。

房企深度发展后,也会把自己的其他产业落地,助力城市的多元化发展。今年,广东郝云科技有限公司与山东省临沭县人民政府现代农业高端智能装备项目签约仪式在临沂举行。项目总投资50亿元,年产100-500马力拖拉机10000台,产值160亿元。

徐新辉说,临沂农业和机械制造业比较发达,可以说是山东的粮仓基地。碧桂园不仅有房地产业务,还有建筑机器人、现代农业等多元化业务。现代农业相对成熟。先进的农业机器人引入临沂,符合当地的基础条件和需求,也能帮助公司真正培育临沂。

从长期来看,临沂的房地产市场仍然充满韧性。根据当地政府的规划,到“十四五”末,全市城市化率要达到62%以上,主城区建成区面积要达到400平方公里,成为鲁南苏北地区区域性中心城市、区域性消费中心城市和重要的旅游目的地城市。

徐新辉认为,临沂虽然是地级市,但发展规模有着踩二线城市,踩三线城市的水平。目前各地都在积极出台政策,在“住不炒”的框架下,有望迎来房地产调整后的回暖趋势。从中长期来看,疫情防控趋势、居民消费能力的可持续性、地缘政治潜在风险等因素都会影响房地产的发展方向。

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事情还得从几天前说起。阿锋告诉记者,他是陕西航空职业技术学院的学生。2021年入学,原本就读于位于陕西省汉中市南郑区的一所学校。今年秋季学期,学校临时将部分学生转到位于汉中市汉台区的陕西航空技师学院。“学校说只是过渡,会回原校区”。

10月27日凌晨两三点左右,同一楼层的寝室里还在闹哄哄的。阿锋说,当时他和几个同学去劝架,双方发生争执,等老师来了才各自回寝室。然而,事情并没有结束。当天早上,阿凤和另一个同学被另外一个同学拖到学校的一个巷子里谈话,约定当晚在学校操场解决此事,以为只是说说而已,阿凤同意了。

阿锋告诉记者,当晚7点左右,约10人带着他的舍友和其他几名受灾宿舍学生代表来到操场,但操场上的一幕吓了他们一跳。“半个操场都是人,有的人手里还拿着电棍。”阿锋告诉记者,他们感觉不对劲后准备离开,但一个同学很快被对方打倒在地。他要去拉同学的时候,电棍和木棍也打了他。”电棍仍然插在我的嘴里.”阿锋告诉记者,他的大腿、胳膊、脖子、后背等多处受伤。“他当时就失去了意识,从医院输氧后才醒过来。”

11月3日,阿锋告诉记者,包括他在内的3名学生伤势严重,已在医院治疗数日。

学校成立了一个特别班。警方已受理此案。

陕西航空职业技术学院宣传部一负责人告诉记者,学校是“一套机构,两块牌子,两个校区管理”。位于南郑区的陕西航空职业技术学院以高职生为主,位于汉台区的陕西航空技师学院以中职生为主。根据教学安排,会临时调整学生就读的校区。

针对网上爆料该校学生被电棍打伤一事,该负责人表示,“公安当晚就来了,了解了情况。”他还告诉记者,网上传播的信息并不完全属实。学校对此事非常重视,成立了工作专班,一方面了解情况,另一方面与家长沟通。“学校很难过。都是自己的学生,会加强对学生的教育和管理。”并表示学校非常关心受伤学生,安排人员照顾,做好心理疏导和安抚工作。

陕西省汉中市公安局汉台分局11月2日晚发布警情通报称,2022年10月27日19时19分,汉中市公安局汉台分局接群众报警称陕西航空技师学院有学生打人,分局立即出警到现场处置。目前,公安机关已受理此案,将根据事实严格处理。

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三季度以来,在前期政策的强力推动下,经济运行明显回暖。但在疫情对消费的反复冲击和房地产市场整体下行的影响下,经济增长仍存在不小的下行压力。

鉴于通胀持续、货币政策大幅收紧、地缘政治冲突恶化,未来发达国家经济可能会逐步陷入衰退,外需增长将明显放缓甚至萎缩。今年以来,国际权威机构预测,明年世界经济增长将继续下滑,国际贸易增速将明显放缓。中国出口与全球贸易额的相关系数为70%。三季度以来,中国出口增速明显回落。正因为如此,内需将成为未来一年中国经济增长的关键因素。

10月26日,中国中常会部署实施了稳定经济的一揽子政策和连续措施,针对有效需求不足,进一步出台了有效释放内需的相关政策措施。这将对下一阶段的投资和消费起到进一步的积极作用,促进经济增长的持续恢复。

以及对基础设施和制造业的稳定投资。

目前,投资在促进内需方面发挥着非常重要的作用。2022年以来,基础设施投资和制造业投资都有效促进了经济企稳回升。前三季度,固定资产投资同比增长5.9%,比二季度加快1.5个百分点。本季度总资本形成推动GDP增长0.8个百分点。其中,基建投资和制造业投资分别增长8.6%和10.1%,明显快于固定资产投资和经济增长,成为三季度GDP快速回升的两大主要动力。

基建投资对经济增长的贡献主要体现在两个方面:托底和有效带动其他经济领域。今年前三季度,基建投资增长8.6%,拉动GDP增长约0.3个百分点,筑底效应明显。在我国三大投资领域中,基础设施投资由各级政府主导,因此具有较强的宏观调控作用。与房地产和制造业投资相比,它可以在稳定经济增长方面发挥更重要的作用。与此同时,基础设施投资对制造业投资、工业生产、消费、进出口起着主导作用。基础设施投资不仅关系到制造业投资,还能拉动工业生产和促进消费增长,推动出口转型升级。

四季度,在项目建设稳步推进、财政持续发力、项目储备充足、基数较低的情况下,基建投资增速仍将保持平稳较快增长。高频数据显示,国家基础设施项目建设如火如荼。财政支持不会减少。根据中常会的部署,10月底前将发行地方余额限额超过5000亿元的专项债券。与此同时,6000亿元的政策性开发性金融支持工具和8000亿元的政策性银行新增信贷额度也在迅速形成。此外,年底提前预计2023年新增专项债务金额在1.4万亿元至1.8万亿元之间。大量社会资金也通过银团贷款、PPP模式、购买地方政府专项债券、基础设施REITs等方式支持重大项目建设。充裕的财政资金和社会资本为基础设施投资的持续发展提供了有力保障。第四季度,约1.5万亿基建项目将密集上马。国务院明确要求,通过“简政放权、加强监管、改善服务”等改革措施,提高审批效率,同时,基础设施项目可先办手续后开工,进一步加快项目实施进度。预计今年基础设施投资将增长10%左右。

2021年以来,部分重点行业投资景气度持续高位,成为制造业投资高增长的重要支撑。其中,制造业绿色转型升级发展带动清洁能源投资保持较高投资意愿;中高端制造业修复进程加快,推动装备制造业投资快速增长。在国家推动薄弱领域设备更新改造政策的支持下,占制造业投资40%左右的技术改造投资需求持续释放。9月数据显示,工业企业利润和经营状况趋于好转,制造业投资积极性将逐步提高。制造业仍将是四季度信贷政策支持和信贷投放的重点。为加大金融支持力度,金融管理部门要求商业银行8月至12月再新增1万至1.5万亿元制造业中长期贷款。今年以来,外商直接投资也保持了较高的增速。前8个月,中国利用外资金额同比增长16.4%。其中,高技术制造业投资增长43.1%。

中国例会要求,财政金融政策工具要支持重大项目建设和设备更新改造,四季度要形成更多的实物工作量,明确突出基建投资和制造业投资两个重点,有助于已经出台的相关政策加快节奏、高效运行,更好地促进资本形成总量的进一步回升。固定资产投资将加快步伐,刺激工业生产和居民消费,加快内需的释放。在房地产投资逐步触底企稳的同时,有理由相信四季度投资增速将进一步回升。

充分挖掘消费增长潜力。

目前,消费仍然是最大的挑战。疫情扰动对消费的影响明显大于其他经济方面。随着疫情的反复,消费的恢复过程出现波动。9月份,社会消费品零售总额同比增速再次放缓至2.5%,环比上涨0.43%。三季度社保增长3.5%,二季度下降4.6%。考虑到社会消费品零售总额是名义的,扣除CPI后消费实际增长水平很低。

全国票房突破20亿,预计10月票房只有去年的三分之一。

目前仍然支持社交零的积极因素有三个。首先,汽车销售继续保持强劲势头。预计10月份乘用车零售额同比增长11.4%左右。第二,房地产销售季节性回升。全国32个重点城市中,23个城市新房销售面积环比转正。三是全国消费促进月启动,消费券拉动消费作用明显。根据相关测算,政府每1元的消费补贴平均可带动3.5元以上的新增消费,部分目的地的消费券对当地旅游消费的整体带动作用可达到1: 10以上的杠杆比例。

展望四季度,传统消费旺季的开启和近期地方政府促进消费政策的持续实施,叠加9月份信贷改善,供需两端仍将保持平稳回升态势;三季度就业形势较一、二季度有所回暖,有助于消费的持续回升。疫情反复仍会对服务业造成较大影响,居民防御性储蓄欲望仍然较高,对需求端的修复有一定影响。综合来看,四季度消费有望再次加速。下一阶段,促进消费的政策仍需从增加消费需求、继续加大对服务业的疏解等方面落实。

中国经常强调促进消费增长已成为经济的主要驱动力,并提出了一系列有针对性的政策措施。会议提出“重大项目建设、设备更新改造要与扩面整合相结合”,进一步拓宽了促进消费的视野;“扩大以工代赈促进就业,以消费增加收入”比直接给居民钱的做法更具有可持续性;“将中小企业和消费设备改造纳入专项再贷款和财政贴息支持范围”,使得结构性货币政策工具的使用更具针对性。会议特别强调了两个最重要的耐用消费品“落实汽车等大宗消费和生活服务业支持政策,因城施策支持刚性和改善性住房需求”的政策方向,为未来汽车住房消费支持政策的进一步扩大腾出了空间。

未来,救市政策仍有提振消费的空间。第一,政府可以通过承担一部分劳动力成本来帮助“稳就业”和“保收入”。对遭受严重疫情影响的企业,可考虑实行临时职工工资补贴政策,进一步减轻企业负担;也可以临时提高最低工资和失业保险标准。

二是从制度层面推动个贷宽限合理化。可以做出相关的制度安排,要求银行支持并严格执行符合条件的个人贷款宽限期申请,包括那些即使有还款能力但仍然想要宽限期的人。该政策还可以扩展到租金优惠贷款。

三是加大对提振消费需求的支持力度。消费券的发放范围可以进一步扩大,发放方式可以更加多样化。建议根据不同群体的个人需求和收入弹性分批发放。

住房是最重要的耐用消费品。要帮助稳定房地产市场,需要在供需两端进一步出台相关政策。第一个建议是引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持。二是出台财政贴息政策,降低首套房贷利率。三是加大对房地产银行开发贷款的支持力度。第四,实施定向宽松调整,稳步有序增加M&A贷款。第五,加大力度为房企创造宽松的非银行金融环境。第六,继续合理松绑土拍规则。

从第四季度到明年,随着世界经济的低迷和外需的收缩,内需的稳定增长将变得越来越重要。2022年以来,多项促进投资和消费的政策措施不断推出,2023年宏观政策仍将保持积极和宽松。积极的财政政策将继续实施,力度不减;在国际货币政策收紧进入尾声并可能逐步转向宽松的情况下,国内稳健货币政策的逆周期调整将继续推进,降准降息的空间将大于2022年;随着疫情控制政策的优化和“因城施策”房地产政策的持续推进,消费和房地产运行趋势将好于2022年,内需复苏将成为经济增长的稳定动力。展望明年,我们应对中国经济增长的稳步回升抱有理性预期和坚定信心。

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